Huurachterstand: wanneer mag u een huurder uitzetten?

Een huurder die structureel niet betaalt, raakt direct aan het rendement van uw vastgoed. Maar een huurder uitzetten is in Nederland niet iets dat u zelf kunt regelen. De wet beschermt huurders vergaand, en ontbinding van een huurovereenkomst is uitsluitend mogelijk via de rechter.

Artikel 7:231 lid 1 BW bepaalt dat ontbinding van een huurovereenkomst voor woonruimte uitsluitend door de rechter kan worden uitgesproken. U kunt als verhuurder dus niet eigenhandig de huurovereenkomst beëindigen, ook niet als de huurder maanden achterloopt met betalen.

De enige uitzondering is artikel 7:231 lid 2 BW: als de burgemeester het gehuurde heeft gesloten op grond van de Opiumwet of de Gemeentewet, kan de verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden.

De rechter weegt bij een ontbindingsverzoek alle omstandigheden van het geval. Als vuistregel geldt dat een huurachterstand van drie maanden of meer doorgaans voldoende grond is voor ontbinding. Maar dit is geen harde regel. De rechter kijkt ook naar:

• De ernst van de tekortkoming in verhouding tot de belangen van de huurder
• Of de huurder inmiddels (deels) heeft betaald of een regeling treft
• De persoonlijke omstandigheden van de huurder (gezin, kinderen, gezondheid)
• Of de verhuurder de huurder tijdig heeft gewaarschuwd

Een achterstand van twee maanden kan in sommige gevallen al voldoende zijn, terwijl een achterstand van drie maanden niet altijd tot ontbinding leidt — bijvoorbeeld als de huurder vlak voor de zitting het volledige bedrag betaalt.

Stap 1: Herinnering en aanmaning. Begin met een schriftelijke betalingsherinnering, gevolgd door een aanmaning. Vermeld duidelijk het achterstallige bedrag, de termijn waarbinnen u betaling verwacht en de gevolgen van niet-betaling. Bij consumenten moet u een correcte 14-dagenbrief versturen voordat u incassokosten in rekening mag brengen.

Stap 2: Minnelijke incasso. Als de huurder niet reageert op uw aanmaningen, kunt u de vordering overdragen aan een incassospecialist. In deze fase wordt de huurder via meerdere kanalen benaderd met als doel betaling of een betalingsregeling. Bij Velthoven De Koning nemen wij binnen 24 uur contact op met uw huurder.

Stap 3: Vroegsignalering. Sinds 1 januari 2021 zijn verhuurders verplicht om bij betalingsachterstanden vroegtijdig een melding te doen bij de gemeente (Wet gemeentelijke schuldhulpverlening). De gemeente neemt vervolgens contact op met de huurder om schuldhulpverlening aan te bieden. Deze stap is een wettelijke verplichting en moet worden doorlopen voordat u een dagvaardingsprocedure start.

Stap 4: Dagvaarding. Leidt het minnelijke traject niet tot betaling, dan volgt een dagvaardingsprocedure bij de kantonrechter. In de dagvaarding vordert u betaling van de huurachterstand, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

Stap 5: Vonnis en ontruiming. Bij toewijzing wordt de huurder doorgaans veroordeeld tot betaling van de achterstand plus rente en kosten, ontbinding van de huurovereenkomst, en ontruiming van het gehuurde binnen een bepaalde termijn (vaak veertien dagen). Het vonnis wordt door de gerechtsdeurwaarder betekend aan de huurder. Verlaat de huurder het gehuurde niet vrijwillig, dan voert de gerechtsdeurwaarder de ontruiming uit.

Het beste advies: onderneem vroeg actie. Hoe eerder u een huurachterstand aanpakt, hoe groter de kans op betaling zonder gerechtelijke procedure. Professioneel debiteurenbeheer en tijdige aanmaningen voorkomen dat kleine achterstanden uitgroeien tot kostbare juridische trajecten.