Huurder uitzetten
Een huurder uitzetten is alleen mogelijk via de rechter. Het traject van huurachterstand tot ontruiming kent wettelijke stappen die u zorgvuldig moet doorlopen. Wij begeleiden u door het hele proces — van aanmaning tot ontruiming.
Wanneer mag u een huurder uitzetten?
Een huurder uitzetten — juridisch: ontruiming na ontbinding van de huurovereenkomst — is alleen mogelijk na een vonnis van de rechter. Eigenrichting is niet toegestaan, ook niet bij maandenlange achterstand of ernstige overlast. De rechter weegt altijd de belangen van beide partijen.
De wet (art. 7:231 BW) bepaalt dat de huurovereenkomst kan worden ontbonden wanneer de huurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen. In de praktijk wordt ontruiming doorgaans toegewezen bij:
- Structurele huurachterstand — Als vuistregel geldt een achterstand van drie maanden of meer, hoewel de rechter altijd de individuele omstandigheden beoordeelt.
- Ernstige overlast — Overlast die ondanks waarschuwingen en sommaties voortduurt en de woonomgeving ernstig belast.
- Illegale activiteiten — Zoals hennepteelt of drugshandel in het gehuurde.
- Sluiting door burgemeester — Bij sluiting op grond van de Opiumwet (art. 13b) of Gemeentewet is buitengerechtelijke ontbinding mogelijk (art. 7:231 lid 2 BW).
Het traject van huurachterstand tot ontruiming
Het uitzetten van een huurder is een traject dat meerdere stappen kent, elk met eigen wettelijke vereisten:
1. Aanmaning en incasso — Bij de eerste huurachterstand stuurt u een herinnering en vervolgens een aanmaning. Het is verstandig om al in dit stadium een professioneel incassotraject te starten.
2. Vroegsignalering bij de gemeente — Sinds 1 januari 2021 bent u als verhuurder wettelijk verplicht om huurachterstanden te melden bij de gemeente. Het doel is dat de gemeente schuldhulpverlening kan aanbieden aan de huurder. De rechter toetst of u aan deze verplichting heeft voldaan.
3. Dagvaarding bij de kantonrechter — Als betaling uitblijft, dagvaardt u de huurder voor de kantonrechter. U vordert ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van de achterstallige huur met kosten.
4. Zitting en vonnis — De rechter hoort beide partijen en beoordeelt of de tekortkoming ernstig genoeg is voor ontbinding. Bij toewijzing bepaalt de rechter een ontruimingstermijn.
5. Betekening en ontruiming — Na het vonnis betekent de gerechtsdeurwaarder het vonnis aan de huurder met een bevel tot ontruiming. Na afloop van de termijn voert de deurwaarder de ontruiming uit.
Veelgestelde vragen
Hoeveel maanden huurachterstand is genoeg voor ontruiming?
Er is geen wettelijk vastgelegd minimum. Als vuistregel hanteren rechters een achterstand van drie maanden, maar de individuele omstandigheden wegen altijd mee. Een achterstand van twee maanden kan voldoende zijn als er sprake is van herhaaldelijk wangedrag.
Wat kost het om een huurder uit te zetten?
De kosten bestaan uit deurwaarderskosten (dagvaarding, betekening, ontruiming), griffierechten en eventuele kosten voor slotenmaker en verhuizers. Bij toewijzing worden de kosten in principe doorbelast aan de huurder.
Hoe lang duurt het traject?
Van dagvaarding tot ontruiming duurt doorgaans 2 tot 4 maanden. Na dagvaarding volgt een zitting (4-8 weken), een vonnis (2-4 weken), en een ontruimingstermijn (meestal 14 dagen).
Wat als de huurder alsnog betaalt na dagvaarding?
Als de huurder de volledige achterstand voldoet vóór de zitting, kan de rechter besluiten de ontruimingsvordering af te wijzen. Het is aan u of u de dagvaarding handhaaft of intrekt.
Moet ik een advocaat inschakelen?
Bij kantonzaken (huurzaken) is geen advocaat verplicht. U kunt zelf procederen of een gerechtsdeurwaarder als procesgemachtigde aanwijzen. Wij treden regelmatig op als procesgemachtigde bij huurzaken.